Umverteilung der Kosten für die Baugrundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans "1. Erweiterung des Bebauungsplans "Am Balz" mit Korrektur der Grundstückspreise

In der Sitzung des Gemeinderates am 20.07.2023 wurde über die vorläufigen Erschließungskosten und die Grundstückspreise des der neuen Bauplätze im Geltungsbereich der 1. Erweiterung des Baugebietes "Am Balz", Gem. Stetten, beraten.

Wie dem Gemeinderat bekannt ist liegt mittlerweile für einen der vier Bauplätze ein Kaufangebot vor, welches beurkundet werden soll. Der Gemeinderat hatte zudem in der Sitzung des Gemeinderates am 20.07.2023 beschlossen, dass die Erschließungskosten über Ablösevereinbarungen in den notariellen Kaufverträgen abgerechnet werden sollen.

Wie Bürgermeister Wehner und Geschäftsstellenleiter Huter darstellen, haben sich in der Abwicklung zwei Kernprobleme ergeben.

Einerseits war man in der Sitzung des Gemeinderates vom 20.07.2023 von "Erschließungskosten" von 57,15 €/m² zzgl. 20 €/m² Grundstückspreis ausgegangen, wobei in diesen Kosten auch Vermessungskosten und Kosten der Bauleitplanung berücksichtigt worden waren, die jedoch nach §§ 127 BauGB i. V. m. der Erschließungsbeitragssatzung nicht zu einem erschließungsbeitragsfähigen Aufwand zählen. Der Grundstückspreis müsste damit korrigiert werden. Dies wäre problemlos durch den Gemeinderat möglich.

Andererseits und das größere Problem ist das Erschließungsbeitragsrecht, das aufgrund der durchgeführten aktuellen Bauleitplanung, die zur Erweiterung des Baugebiets erstellt wurde, auf große Vollzugsprobleme stößt.

Kurz zusammengefasst ist nach Abschluss der rechtlichen Prüfung, bei der auch die Rechtsaufsichtsbehörde am Landratsamt Rhön-Grabfeld intensiv zur Beratung beteiligt wurde, ist festzuhalten:

Bürgermeister Wehner schlägt zusammen mit der Verwaltung vor, auf die endgültige Herstellung der Stichstraßen auf den Fl.Nrn. 814/10 und 814/28 bis auf Weiteres zu verschieben. Der vorhandene Weg weist nicht die Merkmale der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage nach § 9 EBS auf.

Falls sich in Zukunft an dem politischen Willen etwas ändern sollte, so muss den Entscheidungsträgern sowie den Anliegern bewusst sein, dass dann die Heranziehung zum Erschließungsbeitrags notwendig ist.

Aus dem Gremium heraus werden jedoch Zweifel an dieser Überlegung geäußert. Diese Überlegung sei nur eine "Verschiebung des Problems" und irgendwie auch keine richtige Lösung. Es werden Zweifel gehegt, ob die potentiellen Käufer dauerhaft einen Schotter- beziehungsweise Wiesenweg als Einfahrt zu ihrem Grundstück akzeptieren würden. Andererseits wird jedoch auch die Problematik erkannt, dass man politisch keinesfalls die beiden anderen Anlieger, die schon seit Jahrzehnten hier wohnen und Erschließungsbeiträge für die vorhandene Straße an die Gemeinde gezahlt haben, heranziehen könnte. Das muss man aber im Fall der endgültigen Herstellung der Straße.

Der Lageplan und die Luftaufnahme von den künftigen Bauplätzen wird angeschaut und ausführlich diskutiert.

Sebastian Menz erklärt letztlich, dass man sich gegebenenfalls in diesem Fall eingestehen müsse, dass man bei der Planung, die man zusammen mit dem Planungsbüro Glanz durchgeführt hat, nicht alle Aspekte, insbesondere nicht das Erschließungsbeitragsrecht, beachtet hat. Doch gegebenenfalls sei es besser, die Planung zu korrigieren und sich nicht auf Lebzeiten sehenden Auges sich so ein "Ei" zu setzen.

Im Falle einer Erweiterung des Baugebiets und Erschließung durch den eingezeichneten Fußweg würden ja dann auch nachträglich die beiden Anlieger herangezogen werden müssen und das auch gegebenenfalls nach Jahrzehnten, so dass man mit der Erschließung des Stichwegs nichts gewonnen hätte und das nächste Problem in ein paar Jahren erzeugt.

Es wird überlegt, ob man den eingeplanten Fußweg doch als Straße erschließt und die Erschließung ähnlich für die beiden nördlichen Grundstücke durchführt; im Grunde so wie im Bebauungsplan der 1980er Jahre schon einmal gestrichelt vorgesehen.

Eine weitere Idee ist, auf die beiden beschränkt-öffentlichen Wege, die den oberen und unteren Bauplatz erschließen sollten, zu verzichten, diese zu entwidmen und an den beiden Grundstücken zuschlägt; so würden gegebenenfalls das dritte und vierte Grundstück auch über die vorhandene Straße erschlossen werden. Im Raum steht dann immer noch die Frage nach dem Wiesenweg, der gegebenenfalls bei einer möglichen Erweiterung als Erschließungsstraße dienen soll.

Gegebenenfalls müsste man sich dann zum jetzigen Zeitpunkt darüber Gedanken machen, ob wirklich eine Erweiterung des Baugebiets gewollt ist oder angesichts der Umstände man dauerhaft darauf verzichtet. Die Grundstücksgrenzen wären entsprechend neu zu vermessen und anzupassen.

Nach langen Überlegungen und Diskussion macht Bürgermeister Wehner den Vorschlag das Planungsbüro Glanz mit der Thematik zu betrauen und das Büro zu bitten, einen Lösungsvorschlag zu erarbeiten.

Das Thema zur Festlegung des Grundstückspreises wird entsprechend zurückgestellt.