Beratung über Erschließungssituation im Geltungsbereich der 1. Erweiterung des Bebauungsplans "Am Balz" und Beschluss zur Änderung des Bebauungsplans
Nach eingehender Prüfung stößt im Bereich des Bebauungsplans "1. Erweiterung Baugebiet Balz" die Erschließung des Grundstücks im Norden und im Süden über die Stichstraße unter damit einhergehender intensiver Beteiligung der Rechtsaufsichtsbehörde jedoch im Erschließungsbeitragsrecht auf Probleme. Dies wurde in öffentlicher Sitzung am 18.01.2024 ausführlich erläutert.
Kurz zusammengefasst war nach Abschluss der rechtlichen Prüfung festzuhalten:
- Die sachliche Beitragspflicht für die Straßen Lehmgrube und "Am Balz" ist mit Fertigstellung im Jahr 1985 bereits entstanden. Es wurde eine Abrechnungseinheit gebildet und damals der Erschließungsbeitrag mit allen Grundstückseigentümern abgerechnet.
- Die zum Zeitpunkt der Entstehung der sachlichen Beitragspflicht noch im Außenbereich gelegenen Grundstücke auf der anderen Seite der Verbindungsstraße "Am Balz" und "Lehmgrube" kommen durch die Erweiterung des Bebauungsplans nun neu hinzu. Diese können aber nicht mit einem Erschließungsbeitrag belastet werden, da die sachliche Beitragspflicht bereits entstanden ist (Matloch/Wiens, Das Erschließungsbeitragsrecht in Theorie und Praxis, RdNr. 286).
- Die beiden Stichstraßen gen Norden (Fl.Nr. 814/11) und Süden (Fl.Nr. 814/27) wären jedoch als selbständige Verkehrsanlage zu beurteilen, da diese nach Entstehung der sachlichen Beitragspflicht für die Hauptverkehrsanlage entstanden ist. Die (geringe) Breite und Länge dieser Stichstraße spielt für die Beurteilung keine Rolle (vgl. BVerwG, Urt. V. 18.5.1990, Az. 8 C 80 88).
- Daraus folgt, dass die Anlieger der beiden Stichstraßen (Fl.Nrn. 3598/4, 3597/2), aber auch die Anlieger im Westen (Fl.Nrn. 814/10, 814/28) bei endgültiger Herstellung der Erschließungsanlagen nach den Merkmalen des § 9 der Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde Sondheim zum Erschließungsbeitrag mit 90 % der Erschließungskosten herangezogen werden müssten. Die Erschließungskosten (insbesondere Herstellung der Pflasterung) würden rund 150.000 Euro betragen, zu deren Kostendeckung die Anlieger der beiden unbebauten und der beiden bebauten Grundstücke herangezogen werden müssten.
- Wären die vier Grundstücke so erschlossen worden, wie einst im Bebauungsplan der 1980er Jahre vorgesehen, so hätte sich diese Problemstellung nicht ergeben, da dann die Erschließung aller vier neuen Baugrundstücke ausschließlich über die Erweiterung der Straßen "Am Balz" und "Lehmgrube" erfolgt wäre.
Nach intensiver Diskussion im Gremium hat der Gemeinderat beschlossen, das Planungsbüro Miriam Glanz mit der Problematik des Erschließungsbeitragsrechts zu konfrontieren und das Büro zu beauftragen, einen planerischen Lösungsvorschlag zu ermitteln.
Letztlich muss für alle vier Baugrundstücke eine Erschließung über die vorhandene Straße "Am Balz" erfolgen, damit
Frau Glanz stellt im Folgenden verschiedene Lösungsvarianten vor:
- Variante 3:
Der Anschluss der Grundstücke im Norden und im Süden soll inklusive der Garagenvorbereiche von der Straße "Am Balz" aus erfolgen. Hierdurch kommt es im Norden und im Süden zu einer Verschiebung der Grundstücksflächen.
Die bisherige Straßenfläche im Norden und im Süden wird den Grundstücken im Norden und im Süden zugeschlagen, die entsprechend deutlich größer werden.
Der Grünstreifen wird etwas in der Breite etwas verkleinert und zwischen die beiden mittleren Grundstücke verlegt. In diesem Grünstreifen würde die Möglichkeit erhalten bleiben, Versorgungsleitungen für eine mögliche Erweiterung in Richtung Westen auf gemeindlichen Grund zu verlegen.
Die nördlichen und südlichen Grundstücke wären deutlich größer als vorher.
Die gewohnheitsmäßige Nutzung zum "Abfahren" würde wegfallen. Deshalb war die Überlegung eine Wendemöglichkeit im Süden zu schaffne.
Der Anschluss der Grundstücke im Norden und im Süden soll inklusive der Garagenvorbereiche von der Straße "Am Balz" aus erfolgen. Hierdurch kommt es im Norden und im Süden zu einer Verschiebung der Grundstücksflächen.
Die bisherige Straßenfläche im Norden und im Süden wird den Grundstücken im Norden und im Süden zugeschlagen, die entsprechend deutlich größer werden.
Der Grünstreifen wird etwas in der Breite etwas verkleinert und zwischen die beiden mittleren Grundstücke verlegt. In diesem Grünstreifen würde die Möglichkeit erhalten bleiben, Versorgungsleitungen für eine mögliche Erweiterung in Richtung Westen auf gemeindlichen Grund zu verlegen.
Die nördlichen und südlichen Grundstücke wären deutlich größer als vorher.
Die gewohnheitsmäßige Nutzung zum "Abfahren" würde wegfallen. Deshalb war die Überlegung eine Wendemöglichkeit im Süden zu schaffne.
- Variante 4:
Hierbei handelt es sich um eine ähnliche Lösung wie Variante 3 nur dass der Fußweg in der Mitte wegfallen würde.
Die kleineren Grundstücke würden auch noch etwas an Fläche gewinnen.
Hierbei handelt es sich um eine ähnliche Lösung wie Variante 3 nur dass der Fußweg in der Mitte wegfallen würde.
Die kleineren Grundstücke würden auch noch etwas an Fläche gewinnen.
- Variante 5:
Bei dieser Variante war die Idee, die Straßenflächen zu belassen.
Die Grundstücksflächen müssten aber trotzdem über die Straße "Am Balz" erschlossen werden.
Gelöst wurde das durch Verkleinerung der mittleren Grundstücke auf rund 700 m².
Bei dieser Variante war die Idee, die Straßenflächen zu belassen.
Die Grundstücksflächen müssten aber trotzdem über die Straße "Am Balz" erschlossen werden.
Gelöst wurde das durch Verkleinerung der mittleren Grundstücke auf rund 700 m².
Gemeinderat Burkard Gramm favorisiert die Variante 5, da es sicherlich auch die Nachfrage nach kleineren Baugrundstücken gibt. Gleichzeitig könnten die Wege erhalten werden. Gramm spricht auch das nördliche Nachbargrundstück an, wo sich ein Zugang durch ein Tor befindet.
Dietmar Zink sieht bei diesem nördlichen Nachbargrundstück nicht das Problem; der jetzige Besitzer nutzt diesen Ausgang nicht. Dietmar Zink favorisiert die Variante 4.
Bürgermeister Wehner bittet den Gemeinderat darum, den möglichen (verkleinerten) Verbindungsweg Richtung Westen im Gremium zu diskutieren. Sebastian Menz hält den Willen nach einer Erweiterung Richtung Westen nicht mehr für gegeben, auch im Hinblick auf die Freiflächen-Photovoltaikanlage, die in diesem Bereich entstehen soll. Bürgermeister Wehner hält eine Erweiterung Richtung Westen nach aktuellem Stand eigentlich für ausgeschlossen, auch hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit (Stichwort Bedarfsnachweis) und der Verzerrung des Ortsbildes. Dietmar Zink bestätigt, dass man in den Vorüberlegungen eigentlich nicht mehr beim Stichweg ist und hält auch die Genehmigungsfähigkeit zu problematisch. Miriam Glanz weist hierbei noch einmal darauf hin, dass man sich bei Nichtumsetzung der Variante 3 die Möglichkeiten verbaut, um die hinterliegenden Grundstücke zu erschließen.
Aufgrund der Diskussion bittet Bürgermeister Wehner zur Abstimmung, ob die Variante 3 mit dem gemeindlichen Grünstreifen herausgenommen werden soll.
Beschluss:
Der Gedanke zur Planung eines gemeindlichen Grünstreifens wie in Variante 3 dargestellt soll nicht mehr weiterverfolgt werden.
Abstimmungsergebnis:
| Ja-Stimmen: | 6 |
| Nein-Stimmen: | 2 |
| Persönlich beteiligt: | 0 |
Nun soll über die Varianten 4 und 5, die Frau Glanz gezeichnet hat, diskutiert werden. Die Meinungen im Gemeinderat sind hierüber geteilt. Bürgermeister Wehner stellt als erstes die Variante 4 zur Abstimmung.
Der Gemeinderat beschließt, das Überarbeitungskonzept in der Variante 4 umzusetzen. Bürgermeister Wehner wird beauftragt, die weiteren Schritte in die Wege zu leiten.
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