Baugebiet Burgstraße; Beratung und Beschlussfassung über die Bauplatzpreise

Der Stadtrat möge über die Kosten der Bauplätze im Neubaugebiet "WA Burgstraße" beraten.

Diese gliedern sich auf in die im Zusammenhang mit der Erschließung des Baugebietes entstandenen Kosten, sowie die reinen Grunderwerbskosten.

Die landwirtschaftlichen Flächen für das Baugebiet Burgstraße, ehemals Fl.Nrn. 1868 (7630 qm), 1869 (6110 qm) und 1867 (7975qm) der Gemarkung Ostheim wurden von der Stadt in den Jahren 2020 und 2023 angekauft. Es wurde eine Gesamtsumme inkl. Notargebühren, Vermessung, Grunderwerbssteuer von 301.997,45 Euro verausgabt.

Verteilt auf die Fläche des Baugebietes ergeben sich daraus Grundkosten für die Bauplätze in Höhe von 13,90 € /m². Es kann folglich ein Verkaufspreis für Grund und Boden in Höhe von 15,00 €/m² angenommen werden.

Die Erschließung des Baugebietes ist über einen Erschließungsvertrag mit Bayerngrund geregelt.

Die Erschließungskosten des Baugebietes (Straßenbau, Leitungsbau, Nahwärme, Strom, Vermessungskosten, Grunderwerb öffentliche Flächen, bereits verauslagte Kosten wie die Erstellung des Bebauungsplans, Kosten ökologischer Ausgleich, Ökokonto, Grenzwiederherstellung, Ingenieurkosten, Vermessungsleistungen, sowie Honorar Bayerngrund, Kreditmittelbeschaffung) betragen rund 3.937.600,00 €. Grundlage ist eine Kostenprognose von Bayerngrund Stand 03/2024 auf der Basis des Bauauftrags:

Wichtig ist hierbei festzustellen, dass es sich nicht um Erschließungskosten im Sinne des Erschließungsbeitragsrechts handelt, sondern es sich um Kosten handelt, die darüber hinaus gehen.

Eingerechnet wurden Finanzierungskosten (Kreditmittelbeschaffung) von insgesamt 1.139.100,00 €.

Verteilt auf die Bauplatzflächen ergeben sich hieraus Erschließungskosten in Höhe von 227,06 €/m².

Die Kosten der Kreditmittelbeschaffung sind für den schlechtesten Fall kalkuliert, bei dem kein Grundstück veräußert werden würde.

Es besteht die Möglichkeit, hier etwas defensiver vorzugehen, da aufgrund der Anzahl der Interessenten (zurzeit 10 Stück) davon ausgegangen werden darf, dass doch einige Bauplätze recht schnell verkauft werden können.

Bei einer Ablastung der Finanzierungkosten ergeben sich folgende Erschließungskosten:

20% Ablastung:             213,92 €/m²

25% Ablastung:             210,36 €/m²

50% Ablastung:             194,21 €/m² (Diese Schätzung würde auf der Annahme beruhen, dass binnen zwei Jahren die Hälfte aller Bauplätze verkauft werden kann.).

Nach Rücksprache mit Herrn Kleinert von der BayernGrund und in Berücksichtigung der aktuellen Interessentenlage kann Seitens der Verwaltung maximal eine Ablastung von 25 % bei der Kreditmittelbeschaffung vertreten werden; nach dem Vorsichtsprinzip lieber 20 %.

Das Risiko für die Stadt besteht weiterhin in einer Unterdeckung der Kosten, also dann, wenn die Herstellungskosten höher ausfallen, als im Bauauftrag fixiert, da Bayerngrund nach tatsächlich angefallenen Kosten abrechnet. Selbst bei erfahrenen Erschließungsträgern wie BayernGrund und erfahrenen Ingenieurbüros wie das beauftragte Büro Köhl GmbH ist erfahrungsgemäß mit Nachträgen an der einen oder anderen Stelle zu rechnen. Aus diesem Grund sollte bei den Erschließungskosten noch ein "Puffer" eingebaut werden.

Nach Art. 75 Abs. 1 GO dürfen Vermögensgegenstände einer Gemeinde nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden. Laut Bescheid des Landratsamtes Rhön-Grabfeld vom 20.07.2023 zur Genehmigung der kreditähnlichen Verpflichtungen aus dem Kostenerstattungsvertrag zwischen der Stadt und der Bayerngrund GmbH und Gewährleistungserklärung gegenüber der Sparkasse Bad Neustadt zu Gunsten der Bayerngrund GmbH hat die Stadt Ostheim v.d.Rhön ihre finanzielle Belastung aus dem Kostenerstattungsvertrag in vollem Umfang auf den Grundstückspreis aufzuschlagen, um einen Vermögensverlust zu vermeiden.

Es wird daher empfohlen, den Gesamtpreis pro m² wie folgt festzulegen:

Preis für Grund und Boden:       15 €/m²

Erschließungskosten:               215 €/m²

Gesamtpreis pro m²:                 230 €/m²

Der Kaufpreis für Grund und Boden geht auf das städtische Konto; der Kostenersatz für die Erschließungskosten geht an die BayernGrund.

Die Nahwärmeanschlüsse sind zusätzlich zu erstatten. Diese Kosten gehen an die Biomasse Wärmeversorgung Ostheim GmbH. Hier wartet man zurzeit noch auf eine Rückmeldung des Herstellers der Übergabepuffer, die für jeden Abnehmer erforderlich sind. Im Gremium wird jedoch deutlich, dass die Bauwerber jetzt die Kosten wissen müssten. Lothar Hahl bemerkt, dass die Erdarbeiten für die Nahwärme ja schon in der Kostenaufstellung und dem bereits vergebenen Gewerk der Bayerngrund schon enthalten sind, so dass der Baukostenzuschuss nicht zu hoch ausfallen dürfte. Bürgermeister Malzer sagt zu, dies zu prüfen.

Da die Grundstücke bereits abgemarkt sind, sollen in der Folge mit den Grundstücksinteressenten die Kaufverträge geschlossen werden.

Die Baumaßnahme im Baugebiet Burgstraße wird im April 2024 beginnen und wird voraussichtlich zum Jahresende 2024 abgeschlossen, so dass von diesem Zeitpunkt an gebaut werden kann.

Auf Nachfrage von Bettina Graumann wird noch einmal erläutert, dass man beim Abschluss des Kostenerstattungsvertrags von Erschließungskosten in Höhe von 180,- € und 200,- € ausgegangen ist. Dies wurde auch bereits so in der Öffentlichkeit kommuniziert. Vor diesem Hintergrund haben sich die Erschließungskosten nach der Ausschreibung nicht massiv erhöht. Über dem "magischen" Betrag von 200,- € sei man ohnehin. Auch wird betont, dass man gewisse Unsicherheiten trotzdem noch einkalkuliert habe.